签订购房认购书的时候开发商五证不齐，能不能要求开发商退款？-详细内容

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2017/7/31 16:06:33,作者: 黄兵

签订购房认购书的时候开发商五证不齐，能不能要求开发商退款？

七八年前的时候，在北京有个小区，逾期交房大半年。逾期交房的原因是，开发商的项目红线内有一个高压线没办法牵走，导致不能及时对配套设施施工，整个小区到了交付使用的期限还不能供电。开发商说是电网的问题，电网说是开发商的问题，扯来扯去反正就是交不了房。

按照合同约定，逾期交房超过一定期限就可以解除合同退房。业主主张退房一点毛病也没有，合理合法。去找开发商，一开始开发商还说自己没毛病，是电网的毛病，后来找的急了，开发商也松口说可以退。

开发商先让业主写一个退房申请，写明是因个人原因申请退房云云。等领导审批。一开说的是领导批了就退钱。过了几个月，领导也不批，客户又去找开发商，开发商又说让客户再写一个申请，意思是家里有急事，必须退房，原因特殊。只要写了这个东西，三个月内保证可以退钱。

客户这个时候就感觉不对了，就没有写这个东西，只是天天去催。（各位可以猜猜写了有什么后果）。从约定的交房时间到起诉，前后半年时间，很遗憾，电依然不通，房依然不能交，钱一分没见着。万般无奈之下，客户委托律师，起诉。

起诉状递上去，没过几天就通知开庭。当时还去通州法院门口一块吃了顿肘子卷饼（强烈推荐）。

法官看双方当事人律师都到了，就问，先不忙着开庭，原被告，你们能调吗？双方律师：可以。

于是，经过讨价还价，退费基础上开发商又给了十多万利息损失（八百多万的房子，还没交房就开始还贷了，产生了额外的利息）。我们给法官说，这样这样，如何如何，法官点头称是。

钱收到之后，又跑了一趟银行，撤了贷款合同，一个案子总共就跑了三趟。

案子已经很多年，细节早已记不清，唯一印象深刻的只有两件事，一件事是大通县著名小吃，火烧卷肘子，另外一件事是开庭之后，临分手，对方律师和我说，就你们客户告了，估计这也是最后一个退的，再申请退的，（开发商）肯定不给退了。

为什么？凭什么？

因为当律师的，最知道他的客户是个什么货色。

而开发商，做生意，更懂得一个道理，你不告我，我欠你一个一年半载，甚至十年八年，又如何？现在做生意的，在中国，有很多商人风气相当可以，只要是钱，能欠的，绝不立刻给，已经形成习惯了。

施工款都可以拖，广告费可以拖，只要没利息，就是拖拖拖。有时候，律所找客户去收个律师费，你要是脸皮薄，他都能欠你一年半载，这还是有头有脸的大资本家干的事。那些混江湖的小商人就更别提了。这就是当今中国的法制环境：

欠钱的是爷爷，借钱的是孙子。

在中国你不懂这个道理，社会主义特色市场经济秩序下的其他中国商人同行，分分钟教你做人。

退房同理，这就是个策略问题，加上认识误区。

业主们往往想的是，先调解，实在退不了，我再起诉。可是有大量实践经验的律师们一般是先起诉，起诉以后再调解。至少有三大理由：

第一，你不告他，他就不把你当回事。

第二，你越晚告，等他跑路了你告也没用了。

第三，上了法庭再不给钱，法官可以直接下判决让你去强制执行。

先调解后起诉，看似成本低——诉讼费、保全费、律师费全省下了，但是，首先，你必须放弃开发商的赔偿责任。比如题主买的房子，五证不全，按照法律规定，是本金、利息、损失（上涨房价）、罚金（双倍）四项，如果调解，就变成本金一项，至少损失几十万。当然，正式的合同你还没签的话，只是认购书，拿这么多赔偿很难。但是退房加上少赔点钱基本无碍。

法律上，开发商和你调解，让你写申请，就是要把你不要他赔钱先固定下来，甚至先证明不是他违约而是你违约，再拖着不给。拖到最后你受不了了，你还是要起诉。你熬的这个过程你一分钱也会多出来，开发商就拿着你的买房钱吃利息，投资，甚至随时转移走，也有可能被拿去还债。

熬到你最后起诉的时候，各种权利都放弃了，开发商能不能有可供你执行的财产都不好说，房子还有可能被卖给别人——你填退房申请的时候他就可以这么干了。于是他又多赚一笔。

打官司，就好比一把手枪。不是目的，而是手段。先掏出来，顶着对方的头，你再谈条件。

你想快，想大事化小，你怕麻烦，你先谈谈，实在不行你再起诉。你说，打官司是你最后的武器。

这种思路好比在说：

你别逼我，你再逼我我就掏枪了！