黄兵的个人博客

八二年官商协议限制商业发展种下天水围“悲情”祸端（南华早报报道中译）

原标题：Colonial deal built 'City of Sadness'

记者：Vivian Kwok

翻译：eg9515、迪、pat

小题为译者所加

本报调查发现，港英殖民政府在发展天水围新市镇时，曾经与发展商签署备忘协议，限制在天水围发展商业设施。对于天水围的穷苦居民来说，多些商店、市场和商业发展代表着更多邻近居所的工作机会。但现实可能是，这项限制商业发展的协议，决定了这个家庭惨剧和家庭暴力不断的「悲情城市」的命运。

这项被香港大学社会工作及社会行政学系副教授罗致光形容为「按今日之标准难以想像」的秘密协议，由殖民政府和一个财团签订，保证政府建筑物内的商业发展不会对区内唯一私人屋苑──嘉湖山庄内的发展构成太大的挑战。协议实质上限制了天水围区内的商业数目，影响至今。

●协议影响规划图 遗害至今

虽然政府官员指出，协议已于2002年取消，但按协​​议而制订的城市规划图则已经落实。这份政府从未公布的协议曝光，令人怀疑政府过去还签订了其他影响城市规划至今的秘密协议。

天水围人口273,800，失业率高达 9%，全港最高。即使居民能在区外​​找到工作，亦要忍受高昂的交通费和相当长的交通时间。

这份由殖民政府和发展商Mightycity Company﹝现由长实集团及华润创业持有﹞签署的私人备忘，指定政府建筑物内的商业项目不能对私人发展构成足以影响营运的挑战。这意味着虽然天水围大部份由公共房屋及资助房屋所组成，但是却只有非常小型的本地商业、商店及街市。这份备忘更导致一座永久街市的建设计划胎死腹中。

该备忘是当年政府与发展商的交易的一部分。 28年前，政府以高于市场价格向发展商买回面积接近500公顷的鱼塘和农地，然后再与发展商共同开发。

政府一路以来的原则是，希望发展农地的发展商需要向政府补地价，但开发天水围的安排却反其道而行。罗致光说：「政府决定以高于市场价格向发展商买回土地，并且签署私人备忘协议，以今日的标准是不可想像的。」罗致光是少数曾看过这份协议的非政府人员，据他了解，只有少数高级官员能接触到这份文件。

●贵价回购农地 政府送钱予长实等发展商

事情的开始要数到1977年，当年的土地供应特别委员会﹝或称土地辟增特别委员会，Special Committee on Land Production﹞建议研究开发天水围新市镇。财团Mightycity窥准发展机会，1979年起开始在天水围收购农地及渔塘，面积多达488公顷。 Mightycity当时的股权分布为：华润持有51%、长江实业拥有12.5%、会德丰、Trafalgar Housing及其他共占36.5%。囤积大量土地的Mightycity之后接触政府，提议兴建一个可容纳超过五十万人口的新市镇。财团原来的计划是，拨出部分土地予政府兴建公共房屋，以换取政府兴建整个新市镇的基建及公共设施。

建议于1982年被否决，但财团最终却得到政府更好的安排。地政工务司陈乃强在1982年7月29日公布，政府会以22亿5800万港元向Mightycity回购所有天水围农地和鱼塘，再以8亿元的代价向发展商批出当中40公顷的土地。

政府以每平方呎46元向财团回购农地，呎价比1980年一次由法庭处理的土地拍卖的估值高得多。香港大学学生李志明在一篇于1987年发表的论文中指：「1980年的拍卖价每平方呎是11.5元，与之相比，每平方呎46元的价钱确实不低。而且，1980年是楼市的上扬期，1982年的楼市却在低潮。」

根据1982年7月29日签署的联合发展协定，天水围新市镇内169公顷土地划为发展区，其中38.8公顷交予Mightycity发展私人屋苑，其余130公顷则留作兴建公屋及资助房屋。 169公顷以外的土地由政府留作土地储备。当该项投资额达数十亿港元的私人屋苑发展计划于1988年展开时，长实集团及主席李嘉诚分别增持Mightycity的股份至48.25%及0.75%。同年，长实被委任为「项目经理」﹝project manager﹞。

Mightycity在1992-1999年在天水围兴建了唯一的私人屋苑嘉湖山庄﹝Kingswood Villas﹞，共15880个住宅单位。屋苑内有总楼面达75000平方米的商业设施，包括嘉湖银座商场及有1102个房间的嘉湖海逸酒店。与此同时，政府却受制于协议，无法建立一个在各方面自给自足的新市镇，只能在公共屋村发展一些「街坊小店」，其规模不能威胁Mightycity发展的私人商业设施。

●政府起街市都反对

备忘协议的影响在1988年已经出现，当时政府建议在天水围新市镇第33区兴建一座永久街市，但由于发展商反对，结果改为临时街市，现在该处变成巴士总站及中央公园塔。拓展署在1989年3月通过的的天水围分区规划大纲图内指出：「在该处建立永久街市，可照顾私人屋苑居民的需要。Mightycity却反对计划，认为会对其商业设施构成竞争。」

根据香港大学一份研究，拓展署在1993年公布的天水围发展计划中，已经放弃了永久街市计划。地政工务司在1982年至今28年来，从未完整地公布这份合作发展文件。罗致光表示，2006年当他出任扶贫委员会委员时看到这份文件。 「我与一些房屋署官员会面，希望了解为何房屋署不能在天水围发展更多市场和商场以刺激本地经济。他们向我透露，这是由于政府与Mightycity签署了备忘，限制了该区的商业发展。」罗致光之后向一位「非常高级的官员」要求查看该份秘密文件，他了解到，房委会也留有一份备忘副本。

本报向房委会查询时，房委会对是否持有备忘协议不置可否，只答道：「房委会不是提问引述的备忘协议的签署方，也不是香港土地行政的负责单位。」

本报又向发展局查询，局方用了超过两星期才找到该文件并消化内容。发言人指，1982年的协议已于2002年取消，因为「协议双方已经再没有重要的责任未完成」。天水围北保留区318公顷的总体发展蓝图在1995年获通过，而天水围最新的分区计划大纲图亦已在1998年获通过。这些蓝图将大部分土地拨作住宅用途，当中75%是公共房屋，25%是私人房屋。

由于这个不寻常的发展策略，令天水围的商业活动只有很少的空间发展，现存的61000平方米商业楼面则在2005年时卖予领汇。

本报曾多次要求长实评论报道内容，但至今未有任何回覆。

副稿：天水围创造就业计划被否决

原标题：Job-creation plans for Tin Shui Wai rejected

对生活于水深火热中的天水围居民而言，一块三万平方米的地区经济拨地不但能吸引游人，更能为他们带来就业机会，改善生计。他们期望该处可开设三百个熟食档摊，由天水围众多自内地来港的新移民提供来自大江南北的美食。另外，那里还将有廉价红酒卖场、美食广场、有机农庄及Spa设施。食家蔡澜估计，这盘将需招聘三千人的超级大排档生意，会成为旅游热点。立法会议员陈伟业也认为，红酒卖场每日人流大约为四千人。

然而，随着地区经济拨地与其他三个在湿地公园附近发展112B区的计划被政府否决，房委会将接手在该地皮上兴建临时老人设施。

今年十月，超过一百名天水围居民在一论坛期间，抗议发展局否决方案。要理解居民为何如此沮丧，问问冯玉玲及廖超森（音译）可知。

五十岁的冯玉玲﹝音译﹞在早市贩卖花生糖及其他潮州糖果，每月赚取三至四千元，维持她与失业丈夫的生计。由于没有申领小贩牌照，她每天只能在小贩管理队前来扫荡前，勉强做数小时生意。 「他们把小贩当成贼，常常追踪和逮捕我们。」她说。冯玉玲与丈夫于1992迁入天水围首期公屋天耀村第一座。做小贩前，她还做过保母、为地产公司派传单等工作。 「天水围妇女失业率高，对日间托儿服务需求不大。另一方面，跨区工作的交通费也太贵。」从天水围出九龙，来回车资26.6元，需时超过两小时。

廖超森今年六十一岁，早年在内地一场工业意外中丧失单眼视力。他十年前迁居天水围，曾在公屋卖厕纸，也饱受小贩管理队滋扰。被捕三次后，他终于放弃，改领综援度日。 「我以为我去到哪里也可谋生，谁料到在天水围却无法生存。」

2007年天耀村发生伦常惨案后，行政长官曾荫权提出112及115区发展计划。天水围居民普遍对计划抱有期望，但2008年九月，占地64,000平方米的115区却归房协兴建长者屋。同年十月，发展局就112B区发展向外界征求意见，但又否决了蔡澜、陈伟业等提出的方案。

冯玉玲及廖超森称街坊只希望能找到工作，政府能照顾草根阶层，而非发展商的需要。 「政府只不断兴建公屋，但又不为我们提供就业机会。难道他们以为有瓦遮头就足够？」冯玉玲说。