发现了吗，身边的「天价精装修房」越来越多了

这是个好问题，但是目前的回答感觉都没挠到问题的痛处，是以忍不住凑过来和大家分享一下房地产行业目前批量精装修问题的发展。

利益相关：房地产从业。

实质上，2017 年下半年是个分水岭，此时间段前后全国各地开始从政策层面强推住宅精装交付，以及更要命的：大多数一、二线城市限制网签售价（部分城市甚至地块出让即限毛坯售价），同时精装修不包含于网签售价中。此分水岭前后，批量精装修对于开发商的意义，以及开发商对于批量精装修的态度是截然不同的。

分水岭以前，多数开发商的住宅是以毛坯为主进行开发的，譬如我司（20 来年没做几个批量精装修项目）。少数开发商进行批量精装修项目开发，目的主要也是为了提高产品竞争力。其开发的城市战场不同、精装修定位不同、施工质量也差别较大。

大致分为如下几类：

1）以绿城为代表，为了打造精品项目而搭配精品精装修，其精装修的配置、人性化、施工质量都属上乘，批量精装修的交付标准，也避免了交付之后的小区长时间前后脚装修难题，保住了项目的品质。

2）以万科为代表，为了结合自身体系优势，进一步增加产品竞争力而打造的适宜性精装修配置标准。万科总是以花合适的钱打造多数业主能接受的标准而出现在大家眼中，这一点在精装修、园林景观、外立面等“可视”的部分显现得淋漓尽致。只要大家看过万科的盘，都得承认其作为一、二线城市的首套房 / 首改房是可以接受的。

3）以恒大为代表，在三、四线城市，精装修交付既显得“富丽堂皇”，又能增加实际利润。此精装修标准大多高于万科（尤其是部分门脸用材用牌），比如指纹锁、石材门槛石等等。但是其肆意扩展导致的各方面资源无法及时跟上、管理体系无法管控到位等多种原因，产品质量问题频发，直接败坏了批量精装修的质量口碑。

但是，无论如何，不管哪类开发商，此时间跨度内的精装修交付仍主要为了增加产品竞争力，并没有期望通过精装修挣取过分利润。譬如各开发商最低档的精装配置成本多在 600～800 元 /m²，而相应增加的售价多在 1000～1200 元 /m²，这里精装修产生的溢价，与毛坯出售产生的毛利相差不大。当然这里请大家不要简单得直接用这几个数字去计算毛利，还是得在整体项目的成本 / 收入来计算，各阶段的税费影响不是单因素的，这里就不展开分析了。

这里想谈的重点来了，大家知道分水岭之后发生了什么事么？这里就不谈国家引导、各地跟进的要求新出让地块大部分采用批量精装修的事情了，其实我个人是倾向于尽快能实现批量精装修交付的，当然目前的房地产行业状态不适宜。我们这里只谈为什么大家周边出现了一个个天价精装修项目。

楼市经历了 2016 年的猛涨之后，2017 年出头即迅猛得刹住了车，是因为用了什么灵丹妙药？是的，直接来了一剂青霉素——控网签（高价房不许 / 延期网签，除非找到抵冲房源）、控售价（开发商报的售价不批预售，0 涨价 / 打个九八折再考虑批），两剂药直接杀死网签涨价。当然，这对于多数老项目还行，毕竟经历了 2016 年的涨价，项目以此原地踏步踏的价格出售，还是有利润空间的，无非是回款慢了，还是能接受。

但是对于新项目 / 售价不挣钱的老项目呢：

1）先说售价不挣钱的老项目。即使 2016 年涨了一波行情，但是毕竟有跟涨跟的慢的项目啊，本来核心区溢价要传到这儿了，结果直接一脚急刹刹死。莫非，只能接受这个结局仍然不挣钱 / 少挣钱？

2）再说新拿地的新项目。2018 年以来，我们越来越多得看到这两种情况：①2016 年楼市大涨形式下拿的高价地，地价基本已经到了周边楼盘的售价，结果等到 2017 年产品要面世了，发现周边楼盘还是 2016 年那个售价（青霉素直接限死了），一去政府询价，都说要参加周边楼盘来定价，那新地的建安成本、税费、管理费、营销费、资金成本等等去往哪里摊？②2017 年兴冲冲去拿地，眼瞅着地块出让要求里限毛坯售价 1 万 /m²，但是耐不住竞争太激烈，一不小心 8 千多 /m² 把地拍到了手，怎么办，这 1 千多 /m² 的空间连建安费都包不住啊！

最终，大家发现还有一条路——精装修。为什么，因为精装修价格不进网签（询价控制力度没有毛坯价那么大）！所以，才出现了那么多大家一看配置，成本撑死了 1 千 /m²，但是报出来的精装修部分售价动辄 4、5 千 /m²，甚至上万 /m²。当然，这也不算是钻空子，在又想控“房价”、又不想控“地价”的形势下，不留这么个“空子”，房市就走不下去了。

这条路，对开发商而言，增加了交付风险（本身施工质量可控性弱于毛坯、业主对于精装修更为挑剔、不得不突破一些规范），背负了恶名骂名；对于业主而言，被阉割了对毛坯 / 精装的选择，增加了一次性的购房成本（精装修部分价格不能贷款）。其实是一条两相不讨好的路。但是，也是目前环境下，不得不走的一条路。

补充一下，其实各地都有意图对精装修采取一些限制性要求，譬如直接限制精装修价格、采用精装修施工成本核定精装修价格、对精装修要求业主可选性配置标准。但是，最终都无疾而终，为什么？相信大家看了我上面的内容，自己也能猜出来了。畸形的市场，不能再用畸形去弥补畸形了。