出租屋渗水把楼下淹了，租客不知情，该赔偿吗？

首先房屋漏水是居民小区较为普遍发生的现象之一。因房屋漏水造成业主财产损失和损害，到底应该由谁来承担赔偿责任？由于房屋漏水的情形不同，因此定责也不尽相同。

情形一：

防水不合格，楼下遭了殃

　　刘某、唐某系乌市幸福路某单位家属院的业主，二人系楼上楼下的邻居。刘某家中进行装修后，唐某家中遂开始出现长期渗漏的情况。在案件处理过程中，通过法官调解，刘某主动重新做了其家中的卫生间防水，并由法官组织进行了闭水试验，在双方确认漏水问题已经解决，房屋停止漏水后，经法院主持对房屋损失部分进行了调解。最终，刘某赔偿唐某房屋损失 6000 元。

本案在漏水案件中属于最常见的漏水类型，即楼上业主的防水存在问题（也有疏忽大意忘关水龙头导致漏水的）。漏水业主作为其房屋的所有权人及维护管理人，对于其房屋漏水给楼下业主造成的损失，理应进行赔偿。若确定属于装修公司工程质量或管线问题，则可向装修公司或管线厂家另行追偿。

情形二：

楼顶晒台种花，水漏邻家

　　孟某系某小区顶层房屋的业主，购房时，开发商向其赠送了楼顶晒台。后因该晒台漏水，导致张某家中装修受损。庭审中，孟某对漏水原因提出异议，认为是晒台的设计存在缺陷从而导致漏水，但未能举证。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款：规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。一般情况下，楼顶属于公共部位，但本案中的晒台由开发商交付孟某后，由孟某单独使用，已形成与其他区域相独立的一部分，应定性为孟某使用的专有部分，故维护保养的义务由孟某自行承担，因此造成的损失也应由孟某予以承担。据此，法院判令孟某赔偿张某装修损失 5000 余元。

情形三：

违法搭建鸽舍防水被毁

　　阿某系乌市某小区顶层房屋的业主，2014 年其房屋发生持续漏水，遂将物业公司起诉到法院。物业公司到庭后对漏水原因提出异议并申请鉴定。经鉴定漏水原因系屋顶违法搭建鸽舍时打入的钢钉造成屋面防水被破坏，法院遂追加了搭建鸽舍的买某作为被告，并最终判决由买某对阿某的房屋漏水损失承担赔偿责任。

正常情况下，楼顶属于公共部位，由物业公司进行维护保养，但该案中根据漏水原因的鉴定结论，导致漏水的原因系买某搭建鸽舍时破坏了原有的屋面防水，故法院由此免除了物业公司的赔偿责任，而买某作为本案中的侵权主体，应对阿某的损失承担赔偿责任。

情形四：

擅自改装自担部分损失

　　张某与李某系楼上楼下相邻业主。2005 年李某将卫生间改造为储物柜，并将张某家延伸至其卫生间顶部的管线用板材进行装修封闭。2015 年春节后，李某发现家中的储物柜中漏水，将其放在储物柜中的八幅书法作品浸泡，储物柜也受到损坏，故诉至法院，要求张某对字画损失和装修损失进行赔偿。

　李某擅自对房屋进行了改造，将原先设计的卫生间改建成了储物柜，并将外露的下水管线部分进行了包裹，且其在 2015 年春节前发现房屋内有异味，春节后才发现漏水现象，李某对损失的产生及扩大有责任，应对其损失自行承担一部分责任。张某系楼上业主，不能排除对涉案损失的过错责任吗，故法院认定李某擅自变更了房屋用途存在一定过错，判决由张某赔偿李某部分损失合计 6400 元。

情形五：

窗户严重变形漏风漏雨

　　唐某于 2013 年入住某房产公司开发的房屋，2014 年唐某发现该房主卧和客厅窗户严重变形，漏风漏水，即诉至法院，要求房产公司赔偿其窗户更换的损失及漏水造成的房屋装修损失，后经法院主持调解，房产公司赔偿了唐某窗户的更换费用及房屋修复费用合计 6700 元。

交付房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据相关规定，屋面防水，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为 5 年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。

律师说法

　　因房屋漏水而引发的邻里纠纷一般发生于上下楼层的邻居之间。除了因供暖漏水而引发的纠纷外，房屋漏水的原因还包括装修不当、防水不严、擅改设施、乱凿墙壁等方面。遭遇房屋漏水，必然给业主财产造成损失。为妥善解决纠纷，必须首先分清相关各方的责任。

民法通则第八十三条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系；给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。一般而言，漏水造成损失的赔偿责任由过错方承担，如果双方都有过错，那就要根据过错大小，各自承担相应的责任。

　　同时，我国相关的规章还对房屋漏水的维修责任作了相应的规定：房屋的主体结构保修期为该工程的合理使用年限，通常普通房屋和构筑物的设计使用年限为 50 年；屋面防水，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为 5 年；供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。

《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”对于房屋渗水案件，适用侵权责任中的过错原则，但具体责任还应根据不同的情况以进一步区分。

一，如果因房屋本身构造、防水层出现质量问题，那么可以追究开发商的责任（根据相关规定，屋面防水，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为 5 年）。

二、如果因装修公司工程质量或管线问题，则可向装修公司或管线厂家进行追偿，当然前提是房东先予以赔偿。

三、如果是房东自身装修不当、擅自对房屋进行了改造、水管设施质量问题等，追究房东的责任。

四、如果楼下住户自身也存在责任，如自己装修不当、擅改设施、乱凿墙壁等，由楼下住户自行承担责任。

五、如果是承租人使用不当造成的渗水，承租人存在过错的，由承租人自负责任与损失，但这应由房东承担举证责任。

六、如果是由于物业管理公司未尽到管理职业，导致漏水的，物业公司也可能因此承担责任。

一般来说，漏水原因比较复杂，若发生争议一般申请专门的鉴定机构对漏水原因进行鉴定才能最准确判断责任方。